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未来十年，中国的房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

——房地产在线服务系列报告之二

杨现领 引言：寻找完美的“赛道”

二手房经纪行业是一个完美的投资“赛道”，互联网则是这个行业正在爆发的“火山口”。我们已经看到在美国、澳大利亚、英国的二手房经纪领域，已经产生了Zillow、REA、RMV这样的在线媒体巨头。

未来十年，中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡，二手房将取代新房占据交易市场的主导地位；同时，房屋经纪是一个信息属性非常强的行业，具备可以被互联网深度影响的特征。基于此，房地产在线经纪行业将是一个高速增长的完美赛道。

那么中国的二手房市场将如何启动？二手房经纪行业的市场空间到底有多大？互联网可以给这个行业带来哪些改变？哪些企业将在这一进程中收益，最终占据市场主导地位？

带着这些问题，我们花费数月时间系统梳理了美国、澳大利亚、英国的经纪行业演变历史，挖掘出经纪行业兴衰更替以及产业链重塑的历史规律，并把它推演到中国。我们相信，规律不会改变，只是换一种方式，在不同的时间和空间重新演绎。同时，我们也花费了一个多月时间进行深入的产业链调研，非常高兴我们的观点得到企业家的验证，同时对这些公司也有所裨益。

我们将以系列专题报告的形式将我们的研究成果呈现给投资者。上一篇的主题是：“中国的二手房市场：如何崛起？”，本篇的主题将是：“二手房经纪行业：空间有多大？”

人们对经纪服务的需求衍生于房屋需求，因此，房地产经纪行业是一个衍生性行业，考察它的潜在发展空间需要放置到房地产市场这个大环境之下。纵观美国、日本、英国和澳大利亚房地产经纪行业的发展历史，可以发现，二手房市场的崛起是推动这个行业发展壮大的内在驱动力。这是因为二手房市场的信息匹配更复杂、信息传递的链条更长、信息内容更专业，因此，交易双方更需要经纪人的帮助。相反，在新房市场，开发商的广告、营销宣传比较有效，即使没有经纪人的帮助，也更容易被买方找到，所以对经纪行业的需求并非那么迫切。

相应地，我们将经纪行业的市场空间分为三层：佣金市场、广告市场和配套服务。目前来看，互联网公司的主要阵地是广告市场，传统经纪公司的主要阵地是佣金市场，产权保险公司、金融服务公司则主要集中在配套服务市场。

一、经纪行业的三层市场

如果说新房市场催生的是房地产开发行业，那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此，这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。

第一层为佣金市场。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量。以美国为例，2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出佣金额为600亿美元。

第二层为广告市场，包括几类：首先是经纪人广告支出，通常占佣金收入的10-20%，2013年美国佣金总量为600亿美元，经纪人广告支出为90亿美元，占比为15%；其次是抵押贷款经纪人广告，2013年美国为111亿美元；最后是出租物业经纪人以及产业链家居装修类广告支出。2013年，美国广告市场合计规模为380亿美元，其中超过50%为在线广告。

第三层为配套服务，二手房市场产业链相当复杂，涉及的配套服务众多，包括房屋产权、房屋检查、合同签约、资金交割、物业交割、信用评估、房屋评估、按揭贷款、税单服务等，每一种服务都会产生相关的交易费用，在美国这些费用合计为200亿美元左右。

二、中国经纪行业的市场空间测算三层市场

1.中国的空间测算：基本假设

假设1.均衡状态下，中国城市化达到65%，户均人口数为2.5人/户，那么城市家庭总数达3.6亿户。

假设2.均衡状态下，中国城市家庭的住房解决方式为6:2:2，即60%的家庭为业主自有住房；20%的家庭为市场租赁住房；20%的低收入家庭为保障性住房。

假设3.二手房市场的房屋流通率为3-5%，二手房租住市场的房屋换手率为30%。(说明：从国际经验看，3%几乎是最低水平，与日本相当；目前中国租赁市场的换手率可能远远高于30%，因为平均的租期很少高于三年)

假设4.二手房交易佣金率为2%，二手房租赁佣金为半个月租金。

2.测算结果：考虑全产业链，总空间将达2000～3000亿

第一，二手房交易佣金规模将达850～1500亿。基于上述假设，均衡状态下，自有房屋存量可达2.18亿套，如果流通率为3%、均衡状态房价中值为80万/套，且80%的二手房交易由经纪人参与，佣金率为2%，且未来的潜在佣金规模下限为850亿人民币。

第二，租赁市场佣金为250～500亿。基于上述假设，均衡状态下，出租房屋存量可达7300万套，如果换手率为30%，租金回报率为4%，佣金为半个月租金，那么佣金规模下限为250亿。

第三，如果进一步考虑二手房配套服务相关的金融服务、产权保险、房屋检查、结算、搬迁等，那么全产业链的市场空间将超过2000亿。

三、在线经纪的爆发空间将更大

与美国不同，中国的二手房市场正处于全面爆发的过程之中，甚至是起点之上，未来的增长速度将极为可观，这也将带动经纪行业的快速扩张。更加鲜明的对比是，美国的互联网巨头诞生与崛起之初，就不得不面对十分顽固与强大的线下传统，因此，互联网对线下传统的改变相对缓慢且十分艰难。相反，当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时，线下传统的力量十分脆弱，因此，互联网不仅可以用更快的速度介入这个市场，而且对产业链的介入程度也将比美国更深。

我们可以用几组数据来表明这一问题。

2013年中国二手房市场交易佣金不到300亿人民币，按照我们的测算，佣金市场的未来增长空间为3.5—7倍，在线经纪必将争取一部分市场蛋糕。

2013年中国二手房在线广告支出占佣金的比例约为5%，如果未来这一比重提高到10%，那么，在线广告的未来增长空间为7—13倍。

考虑到中国目前与二手房市场相关的配套服务几乎为0，未来，甚至产权保险、融资、资金托管结算等服务的潜在空间则更大。

杨现领 华创证券新产业趋势部总经理

二手房经纪行业：空间有多大？

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